Dit zijn de 10 belangrijkste nieuwe hypotheekregels 2018

Floris de Nooij

Hypotheekregels - 27 september 2018

Om de hypotheekschulden van mensen met een koopwoning te verminderen, stelt de overheid ieder jaar nieuwe hypotheekregels op. De hypotheekregels 2018 hebben onder andere betrekking op het maximumbedrag dat mensen kunnen lenen.

Wist je bijvoorbeeld dat de hypotheekregels van 2018 anders zijn vergeleken met die van 2019? Ook de maximale hypotheek die je in 2018 kon krijgen is anders vergeleken met 2019.

Benieuwd wat er anders is? In dit blog lees je alles over de 10 belangrijkste nieuwe hypotheekregels van 2018 en 2019!

Hypotheekregels 2018

De belangrijkste vraag die kopers ieder jaar stellen over de nieuwe hypotheekregels is: kan ik komend jaar meer of minder lenen? Oftewel: wordt mijn leencapaciteit hoger of lager?

Het antwoord valt voor de hypotheekregels 2018 positief uit: de leencapaciteit zal redelijk stabiel blijven ten opzichte van 2017.

Dit komt doordat zowel de hypotheekrente als de koopkracht naar verwachting amper zullen wijzigen. Door de verwachte loonstijging wordt zelfs een hogere leencapaciteit voor kopers verwacht. Goed nieuws dus!

Ben je benieuwd wat er in 2018 precies verandert? Ik heb de 10 belangrijkste wijzigingen in de hypotheekregels hieronder voor je op een rij gezet!

1.    Veranderingen loan to value

Hoeveel hypotheek je voor een koopwoning kunt krijgen, hangt onder andere af van de waarde van het huis. Dit wordt ook wel de loan to value (kortweg LTV) genoemd. De laatste jaren wordt de LTV langzaam afgebouwd.

In 2018 wordt de LTV met 1% afgebouwd van 101% in 2017 naar 100% in 2018. Dit betekent dat woningeigenaren vanaf 2018 alleen nog maar de woningwaarde met een hypotheek mogen financieren en dus niet de kosten koper.

Voor mensen die bij de aankoop van een huis ook investeren in energiebesparende voorzieningen geldt een uitzondering. Zij mogen tot een LTV van 106% lenen, mits zij deze extra lening volledig inzetten voor energiebesparende maatregelen. Denk hierbij aan een investering in muur-, vloer- of dakisolatie, HR++(+) glas of zonnepanelen. De hypotheekadviseurs van Financiële Meesters geven je graag een overzicht van welke maatregelen hiervoor precies in aanmerking komen. Zo kun je in veel gevallen gelijk (een deel van) je verbouwing financieren.

Kopers zullen vanaf 2018 dus zelf moeten sparen voor de kosten koper. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek moest dit in 2017 echter ook al. De overheid kiest ervoor om de LTV af te bouwen om de hypotheekschulden van kopers te verminderen.

nieuwe hypotheekregels 2018

2.    Nieuwe woonquote 2018

Hoeveel je kunt lenen hangt niet alleen af van de woningwaarde, maar ook je inkomen telt mee. Het Nibud stelt ieder jaar de zogenaamde woonquote op. De woonquote bepaalt op basis van je inkomen het bedrag wat je maandelijks maximaal aan woonlasten mag besteden.

De hoogte van de woonquote is afhankelijk van het totale bruto toetsinkomen, de huidige hypotheekrente en je leeftijd. Over het algemeen geldt: hoe hoger je inkomen, hoe hoger de woonquote en hoe hoger de rente, hoe hoger de woonquote. 

Voor inkomens tot €45.000 blijft de maximale hypotheek in 2018 stabiel. Hogere inkomens kunnen in 2018 net iets meer lenen, uitgaande van een lichte toename van het inkomen.

3.    Hogere hypotheek voor tweeverdieners

Er worden de komende jaren stapsgewijs verschillende fiscale regelingen doorgevoerd met als doel de arbeidsparticipatie te verhogen. Eén van deze regelingen is dat het tweede inkomen vanaf 2018 weer iets zwaarder meetelt in de berekening van het hypotheekbedrag. In 2017 telde het tweede inkomen voor 60% mee bij de berekening van de hypotheek. Vanaf 2018 stijgt dat aandeel naar 70%.

Hierdoor kunnen tweeverdieners in 2018 iets meer geld lenen voor de aankoop van een huis.

4.    Meer lenen bij kortere looptijd hypotheek

Sluit je een hypotheek af voor minder dan 10 jaar? Bijvoorbeeld omdat je geen dertig jaar meer recht hebt op hypotheekrenteaftrek? Dan mag vanaf 2018 gerekend worden met de daadwerkelijke rente in plaats van de hogere toetsingsrente. Hierdoor kun je meer lenen voor je nieuwe hypotheek of de hypotheek die je wilt oversluiten.

Dit kan niet bij alle geldverstrekkers in Nederland. Doordat Financiële Meesters echter samenwerkt met alle geldverstrekkers in Nederland kunnen wij diegene die dit wel doen voor jou op een rij zetten. Daarnaast adviseert jouw hypotheekadviseur van Financiële Meesters je graag over de looptijd van je hypotheek. Hierbij kijkt hij of zij niet alleen naar de mogelijkheden op basis van jouw inkomen, maar ook naar je toekomstplannen.

Zo weet je zeker dat je een levensbestendig hypotheekadvies krijgt!

5.    Meer lenen voor energiezuinig huis

In 2018 blijft het mogelijk om meer te lenen voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Het gaat dan om een bedrag van maximaal € 9.000 voor het plaatsen van bijvoorbeeld isolatie of zonnepanelen. Aan dit extra leenbedrag zijn een aantal aanvullende inkomens- en woningeisen gesteld. Bespreek met een hypotheekadviseur van Financiële Meesters van een vestiging bij jou in de buurt of jij voor deze extra lening in aanmerking komt.

6.    Hogere hypotheek voor zeer energiezuinige woning

Nieuw dit jaar is dat huizenkopers van een zeer energiezuinig huis een hogere hypotheek kunnen afsluiten. De achterliggende gedachte hiervan is dat ze de besparing op hun energielasten in hun hypotheek kunnen investeren. Deze regeling geldt dan ook enkel voor kopers van huizen die net zo veel, of zelfs meer, energie opwekken dan ze verbruiken.

Koop je een zeer energiezuinige woning? Let op dat niet alle geldverstrekkers daar een hogere hypotheek voor aanbieden. De hypotheekadviseurs van Financiële Meesters helpen je graag bij het in kaart brengen van geldverstrekkers die dit wel bieden.

7.    Hypotheekrente wijzigingen

Heb je een koophuis en valt een deel van je inkomen voor hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf (schijf 4)? Dan wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5% beperkt van 49,5% in 2018 naar 49% in 2019. Deze aanpassing geldt tevens voor andere aftrekbare kosten voor de woning. De overheid is al vijf jaar bezig met het afbouwen van de hypotheekrenteafterek met 0,5% per jaar tot 37%. Het kabinet Rutte III wil deze afbouw per 2020 zelfs versnellen met 3% per jaar. Lees hier meer over de hypotheekrenteaftrek.

Let op! Deze aanpassingen gelden alleen voor woningeigenaren waarvan een deel van het inkomen in de vierde schijf valt.

hypotheekregels 2018

8.    Veranderingen Nationale Hypotheek Garantie

Om in 2018 in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag je woning niet duurder zijn dan € 265.000. In 2017 was dit nog € 245.000. Deze stijging van 8% was volgens het NHG nodig, om ervoor te zorgen dat een brede groep mensen op een verantwoorde manier hun huis kunnen laten financieren door de constante stijging van de huizenprijzen op de toch wat krappe woningmarkt.

Door de stijgende huizenprijzen, gaat de NHG-grens in 2019 weer omhoog. De gemiddelde huizenprijzen lagen in de zomer van 2018 rond de € 290.000, dus dit wordt naar verwachting de NHG-grens 2019. Stijgen de huizenprijzen in het laatste kwartaal van 2019 ineens explosief? Dan zou het zomaar kunnen dat de NHG-grens in 2019 nog hoger komt te liggen!

Ben je van plan om te investeren in energiebesparende maatregelen als een HR-ketel, isolatie of zonnepanelen? Dan is de NHG-grens in 2018 € 280.900.

Ook is de overlijdensrisicoverzekering sinds 2018 niet meer verplicht bij het afsluiten van een hypotheek met NHG. Je kunt nu dus samen met je hypotheekadviseur van Financiële Meesters kijken naar de beste dekking bij overlijden.

Daarnaast is het vanaf 2018 mogelijk om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar een hypotheek met NHG. Voorwaarde is wel dat de hypotheek met NHG betere voorwaarden biedt dan je oude hypotheek.

Meer over de NHG in 2018 lees je hier.

9.    Nieuwe SVn lening voor overwaarde

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (kortweg SVn) heeft een nieuwe lening geïntroduceerd: de Verzilverlening. Deze lening maakt het mogelijk om opgebouwde overwaarde te gebruiken. Een soort omgekeerde hypotheek dus. De overwaarde kun je gebruiken om je woning naar eigen smaak aan te passen.

Voor de Verzilverlening betaal je maandelijks geen rente en aflossing. Dit komt, omdat de rente jaarlijks bij de restschuld opgeteld wordt. De lening wordt afgelost aan het einde van de looptijd, bij verkoop van de woning of bij het overleden van de langstlevende schuldenaar. 

Wanneer er een Verzilverlening zal worden verstrekt dan bedraagt de lening niet meer dan 80% van de WOZ-waarde of de getaxeerde marktwaarde van het onderpand.

Informeer bij jouw hypotheekadviseur van Financiële Meesters of de Verzilverlening voor jou interessant is en of je de lening al in jouw gemeente kunt afsluiten. Niet iedere gemeente biedt namelijk een Verzilverlening aan.

10.  Verhoging schenkingsvrijstelling 2018

Het bedrag dat eenmalig belastingvrij geschonken mag worden en wordt besteed aan een woning is in 2018 weer verhoogd.

Dit jaar is de eenmalige vrijstelling hiervoor €100.800 in plaats van €100.000 in 2017. Voorwaarde is wel dat de schenking wordt gedaan aan iemand jonger dan 40 jaar en wordt ingezet voor de aankoop of verbetering van de eigen woning.

Deze schenkingsvrijstelling geldt niet alleen voor kinderen, maar voor iedereen. Je kunt dus ook gebruikmaken van deze schenkingsvrijstelling voor andere familieleden of voor een vriend bijvoorbeeld.

Hypotheekregels 2019

Dinsdag 18 september 2018 was het Prinsjesdag. Op de derde dinsdag van september worden traditiegetrouw de kabinetsplannen voor 2019 gepresenteerd.

Tijdens Prinsjesdag worden onder andere wetsvoorstellen, fiscale maatregelen en andere wijzigingen voor het nieuwe jaar aangekondigd.

Benieuwd naar wat de invloed van de kabinetsplannen op de woningmarkt is? En wat dit voor jou als woningeigenaar of starter op de woningmarkt betekent? We zetten de belangrijkste informatie uit de troonrede voor je op een rij!

Minder voordeel hypotheekrenteaftrek door wijziging belastingschijven

Vanaf 2019 wordt het aantal belastingschijven ingeperkt van vier naar twee.

Dit houdt in dat alle inkomens tot € 68.600 37,05% belasting gaan betalen per 2021 en iedereen die meer verdient 49%.

In 2019 geldt een overgangsregeling. Dan betalen mensen met een belastbaar inkomen tot € 20.142 nog 36,65% inkomstenbelasting. Verdien je tussen de € 20.143 en € 68.507 dan geldt een tarief van 38,10% en voorhogere inkomens geldt in 2019 een tarief van 51,75%.

Een gunstige ontwikkeling voor de hogere inkomens dus. Om te voorkomen dat de inkomensongelijkheid te groot wordt in Nederland, wordt de hypotheekrente verder afgebouwd tot 49%.

Abouw Wet-Hillen

Vanaf 2019 wordt gestart met de afbouw van de Wet-Hillen. In 30 jaar tijd wordt de wet volledig afgebouwd. Dit houdt in dat je het eigenwoningforfait moet blijven betalen, ondanks dat je woning al bijna of helemaal is afbetaald. Het kabinet vindt de regeling niet meer nodig, omdat je tegenwoordig sowieso binnen dertig jaar je hypotheek moet aflossen.

De WOZ-waarde wordt over 30 jaar dus volledig belast.

Om de pijn van deze maatregel wat te verzachten, wordt het eigenwoningforfait verlaagd. In 2018 is het percentage eigenwoningforfait nog 0,75%, maar per 2023 is dat 0,5%.

Hogere energiebelastingen

De energiebelasting op electriciteit, aardgas en Opslag Duurzame Energie worden in 2019 flink verhoogd. Hierdoor zullen woningeigenaren gemiddeld zo’n € 150 per maand extra belasting moeten betalen.

Wijziging monumentenaftrek

Woon je in een rijksmonument? Dan kun je nu nog de onderhoudskosten van je woning aftrekken van je inkomen. Vanaf 2019 wordt deze aftrekpost vervangen door een subsidie. Dit houdt in dat je maximaal 35% van de onderhoudskosten aan het rijksmonument kunt terugkrijgen. Denk hierbij aan kosten voor het opnieuw stucen of schilderen van je woning.

Verhoging btw-tarief

Woningonderhoud wordt vanaf 2019 sowieso duurder, door de aangekondigde verhoging van het btw-tarief. Het lage btw-tarief van 6% wordt in 2019 verhoogd naar 9%. Dit betekent dat zowel het kopen van bouwmaterialen als het inhuren van mankracht voor het onderhouden van je woning duurder wordt.

Conclusie nieuwe hypotheekregels

Ondanks een paar strengere hypotheekregels, zullen veel mensen erop vooruitgaan in 2018. De meeste mensen zullen net zoveel en soms zelfs meer kunnen lenen dan in 2017. Hierbij genieten vooral tweeverdieners en kopers van (zeer) energiezuinige woningen van extra financiële ruimte.

Ook in 2019 gaan de meeste mensen er op vooruit. Ondanks de strengere hypotheekregels, groeit de economie volgend jaar naar verwachting met 2,6% en de werkgelegenheid met 1,5%. Ook de koopkracht stijgt met zo’n 1,5%, waar maar liefst 95% van de Nederlanders van zal profiteren. Tot slot zal de werkloosheid verder dalen met 3,5% . We gaan in 2019 dus een mooi jaar tegemoet!

Benieuwd wat de invloed van de hypotheekregels 2018 op jouw financiële situatie is? Neem dan contact op met een hypotheekadviseur van Financiële Meesters bij jou in de buurt. Hij of zij adviseert je graag over de mogelijkheden.

DEEL DIT BERICHT
Het eerste gesprek is altijd gratis! Maak een afspraak
Waarom Financiële Meesters
  1. Gegarandeerd de laagste rente
  2. Altijd onafhankelijk advies
  3. Ontzorging van aanvang tot notaris
  4. 9,9 Klanttevredenheid
  5. Persoonlijke situatie als startpunt
financiele_meesters_adviseurs